Immer mehr Immobilieneigentümer erkennen das Potenzial von Photovoltaik-Anlagen, um ihren Mietern günstigen und umweltfreundlichen Strom anzubieten. Doch die Umsetzung von Mieterstromprojekten bringt einige rechtliche Herausforderungen mit sich, insbesondere im Hinblick auf die Gewerbesteuer. In diesem Artikel beleuchten wir, warum die Gründung einer separaten Betreibergesellschaft der rechtssicherste Weg ist, um diese Hürden zu meistern.
Die Gewerbesteuer-Falle
Der Verkauf von Solarstrom ist eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit. Das bedeutet, dass Immobiliengesellschaften, die ihren Mietern Strom verkaufen, Gefahr laufen, ihre Steuerbegünstigung als Vermieter zu verlieren. Zwar gibt es eine sogenannte "Schmutzgrenze" (§ 9 GewStG), die den Stromverkauf toleriert, solange der Anteil der Einnahmen aus der Stromvermarktung nicht mehr als 20 % der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beträgt. Doch gerade bei größeren Mieterstromprojekten, für die auch der Reststrom beschafft und weiterverkauft wird, kann diese Grenze in der Praxis überschritten werden.
Eine Option: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Eine Alternative zur Ausgründung einer Betreibergesellschaft könnte die Stromvermarktung im Rahmen der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung sein. Hier entfällt die Problematik der großen Reststrommengen. Allerdings ist dieses Konzept flächendeckend noch nicht umsetzbar (Vgl. dazu). Zudem stellt die Abrechnung von Allgemeinstrom eine Herausforderung dar: Wenn die Objektgesellschaft die PV-Anlage betreibt, liefert sie Allgemeinstrom an sich selbst und müsste sich selbst eine entsprechende Rechnung schreiben. Ein solches "In-sich-Geschäft" ist jedoch nicht rechtskonform (§ 181 BGB).
Die skalierbare Lösung: Eine separate Betreibergesellschaft
Die Gründung einer separaten Betreibergesellschaft bietet Immobilieneigentümern eine rechtssichere Lösung für die Umsetzung von Mieterstromprojekten. Durch die klare Trennung der Stromvermarktung vom Immobilienportfolio werden die oben genannten Probleme vermieden.
Vorteile einer Betreibergesellschaft:
- Klare Trennung: Die PV-Stromvermarktung wird klar vom Immobilienportfolio getrennt.
- Rechtssicherheit: Die Gewerbesteuerpflicht wird auf die Betreibergesellschaft begrenzt und gefährdet nicht die Steuerbegünstigung der Immobiliengesellschaft.
- Flexibilität: Die Betreibergesellschaft kann auch für weitere Projekte genutzt werden, z.B. die Integration von Elektromobilität oder die Optimierung des Energiemanagements.
Fazit
Die Gründung einer Betreibergesellschaft ist der rechtssichere Weg, um Mieterstromprojekte umzusetzen und die Vorteile der lokalen PV-Stromvermarktung optimal zu nutzen. Sie bietet klare Vorteile in Bezug auf die Gewerbesteuer, die Abrechnung und die Flexibilität.
Hinweis: Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Anna Gruner