Geschäfts- und Betreibermodelle für Solaranlagen im Überblick

Neue Vermarktungsoptionen für Immobilien dank Solarenergie 

Die Einführung der Solarpflicht für Nichtwohngebäude in einigen deutschen Bundesländern hat bei Betreibern vermieteter Gewerbeimmobilien Fragen aufgeworfen. Neben der EEG-Vergütung stehen sie vor der Herausforderung, alternative Vermarktungsoptionen zu finden und gleichzeitig rechtliche und steuerliche Aspekte zu beachten. Der Einstieg in das neue Geschäftsfeld “Stromvermarktung”, kann eine attraktive und wirtschaftliche Lösung für die Umsetzung der PV-Pflicht sein. Wir haben die verschiedenen Geschäfts- und Betreibermodelle im Überblick zusammengestellt. 

Volleinspeisung bei geringem Lokalverbrauch 

Die einfachste Variante der Vermarktung lokal erzeugter Energie ist die Volleinspeisung. Hier sind für Immobilieneigentümer und PV-Anlagenbetreiber keine größeren Aufwände zu erwarten - aber auch keine nennenswerten Erträge. Anstatt den günstigen Strom vor Ort an Mieter weiterzugeben und selbst zu nutzen, wird der Grünstrom ins öffentliche Netz eingespeist und dann mitsamt Netzentgelten wieder zurückgekauft. So ist Dezentralisierung natürlich nicht gemeint. Zum Glück gibt es attraktivere Optionen. 

Mieterstrommodelle als attraktive Option für Vermieter und Mieter 

Dank EU-Regulierung entfallen Transport- und Netzgebühren für vor Ort verbrauchten Strom. Aus wirtschaftlicher und ökologischer Sicht sollte es also Ziel sein, möglichst viel des lokal erzeugten Stroms auch vor Ort zu verbrauchen. Mehr zur Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom und On-Site-PPAs / der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung erfahren Sie hier. Wenn ein Gewerbeareal mehrere Parteien beherbergt, ist die Vermarktung des Lokalstroms im Mieterstrommodell an Mieter und Dritte eine für alle Seiten gewinnbringendes Geschäftsmodell. Insbesondere im Gewerbe lassen sich – durch die Zeitgleichheit von Produktion und Verbrauch – in der Regel hohe Direktverbrauchsquoten erreicht werden. Überschüssige Strommengen werden (bei Anlagengröße ab 100 kWp in der Direktvermarktung) ins Stromnetz eingespeist.

Verlässliches Stromlieferverhältnis durch PPAs (Power Purchase Agreements)

PPAs sind langfristige Stromversorgungsverträge, die Anlagenbetreiber mit Stromhändlern oder direkt mit Abnehmern abschließen. Es gibt zwei Arten von PPA: Off-Site-PPA und On-Site-PPA.

Beim On-Site-PPA wird nur PV-Strom ohne Reststrom an einen oder mehrere Mieter vor Ort geliefert. Während das Modell für Gebäude mit einem einzelnen Mieter bereits länger möglich ist, ist es nun für mehrere Mieter im Rahmen des Solarpaket 1 als “gemeinschaftliche Gebäudeversorgung” möglich. Anders als im klassischen Mieterstrommodell ist der Anlagenbetreiber nicht für die Reststromlieferung verantwortlich. Dieses Modell bietet sich insbesondere im Gewerbe an, wenn Mieter aufgrund bestehender Rahmenstromveträge kein Interesse an einer Vollstromversorgung haben.

Hinweis: Allerdings gibt es rechtliche Hürden, die bei der Umsetzung beachtet werden müssen. Da der Verkauf von Solarstrom eine gewerbesteuerpflichtige Tätigkeit darstellt, kann dies möglicherweise nicht im selben Unternehmen wie die Vermietung oder Verpachtung der Immobilien ausgeführt werden. Es gibt eine sogenannte Schmutzgrenze, die den Stromverkauf toleriert, solange der Anteil der Einnahmen durch die Stromvermarktung nicht mehr als zwanzig Prozent der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausmacht (§ 9 GewStG). Ein rechtssicherer Lösungsweg ist die Ausgründung einer Betreibergesellschaft zur Verwaltung des Mieterstromportfolios. So wird das Solargeschäft klar vom Immobilienportfolio getrennt.

Verpachtung von Dachflächen als Alternative

Für Immobiliengesellschaften, die keine separate Schwestergesellschaft für das Mieterstrom-Geschäft gründen können oder wollen, bietet sich die Verpachtung der Dächer als Alternative an. Die Dächer können beispielsweise an Stadtwerke oder andere Betreibergesellschaften verpachtet werden, die dann selbst Mieterstrom anbieten. Obwohl der wirtschaftliche Nutzen beim Dachpachtmodell geringer ist als beim direkten Mieterstrommodell, profitieren die Mieter dennoch von stabil niedrigeren Strompreisen. Die Wirtschaftlichkeit der Verpachtung muss jedoch in jedem Fall sorgfältig kalkuliert werden.

Fazit

Die Einführung der Solarpflicht für Nichtwohngebäude in einigen deutschen Bundesländern eröffnet Betreibern vermieteter Gewerbeimmobilien neue Vermarktungsoptionen abseits der EEG-Vergütung. Mieterstrom, die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung / Power Purchase Agreements oder die Verpachtung der Dächer sind mögliche Wege, um die Vorteile der Solarenergie zu nutzen und stabile Strompreise für die Mieter zu gewährleisten. Es ist jedoch wichtig, die rechtlichen und steuerlichen Aspekte sorgfältig zu beachten und gegebenenfalls separate Betriebsmittelgesellschaften zur Verwaltung der Solargeschäfte zu gründen.